وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
-
- 9 اسفند 1403
- آموزشی
- (0)
- 33 Seconds
5 اشتباه رایج خرید ملک در ترکیه
خرید ملک در ترکیه می‌تواند یک سرمایه‌گذاری عالی باشد، اما اگر بدون آگاهی کافی اقدام کنید، ممکن است با مشکلاتی روبه‌رو شوید. در این مقاله، ۵ اشتباه رایج را بررسی می‌کنیم تا بتوانید با خیال راحت‌تری تصمیم بگیرید و همچنین از رعایت کردن این نکات غافل نشوید:
1 – عدم بررسی اسناد ملک: نکاتی که باید رعایت کنید
یکی از مهم ترین مواردی که باید به آن توجه ویژه ای داشته باشیم بررسی دقیق اسناد مالکیت و وضعیت قانونی ملک است. نادیده گرفتن این مرحله می‌تواند مشکلات بزرگی مانند مالکیت‌های نامعتبر، بدهی‌های معوقه یا حتی کلاهبرداری را به همراه داشته باشد. در ادامه، نکات کلیدی که در این مرحله باید رعایت کرد را بررسی می‌کنیم…
۱. بررسی سند مالکیت (Tapu)
سند مالکیت یا “تاپو” (Tapu Senedi) مهم‌ترین مدرک در خرید ملک است که اطلاعات زیر را در بر دارد:
اطلاعات کلی ملک (Taşınmaz Bilgileri)
این بخش شامل جزئیات مربوط به موقعیت و مشخصات کلی ملک است:
- Şehir (İl) – نام شهری که ملک در آن قرار دارد.
- İlçe (شهرک) – منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است.
- Mahalle/Köy (محله/روستا) – محل دقیق‌تر ملک در شهر یا روستا.
- Ada (بلوک) – شماره‌ای که به بلوک زمین اختصاص داده شده است.
- Parsel (قطعه) – شماره‌ی بخش خاصی از زمین که ملک در آن واقع شده است.
- Yüzölçümü (متراژ زمین) – مساحت زمین که ملک روی آن ساخته شده است.
- Niteliği (نوع ملک) – نشان‌دهنده این است که ملک یک ساختمان، زمین کشاورزی یا زمین خالی است.
- Bağımsız Bölüm (واحد مستقل) – اطلاعات مربوط به آپارتمان، ویلا یا واحد مستقل در یک مجموعه مسکونی.
- Arsa Payı (سهم زمین) – مشخص می‌کند چه بخشی از مساحت زمین به واحد مستقل تعلق دارد.
- Proje m² (متراژ پروژه) – نشان‌دهنده اندازه کلی پروژه‌ای است که ملک در آن قرار دارد.
- Blok/Giriş/Kat No (بلوک/ورودی/طبقه) – شماره بلوک، ورودی و طبقه‌ای که واحد در آن قرار دارد.
- Bağımsız Bölüm No (شماره واحد) – شماره‌ای که به واحد مستقل در ساختمان داده شده است.
- Cilt/Sayfa No (جلد/صفحه) – شماره‌هایی که در دفتر ثبت املاک به سند اختصاص داده شده‌اند.
اطلاعات مربوط به مالک (Malik Bilgileri)
در این قسمت، اطلاعات مالک فعلی ملک ثبت شده است:
- Adı Soyadı/Baba Adı (نام و نام خانوادگی مالک و پدرش) – مشخصات صاحب ملک که ممکن است یک یا چند نفر باشد.
- Hissesi (سهم مالکیت) – در صورتی که ملک بیش از یک مالک داشته باشد، میزان سهم هر فرد در آن مشخص می‌شود.
اطلاعات ثبت و انتقال ملک (Tescile İlişkin Bilgiler)
این بخش به وضعیت قانونی، قیمت و انتقالات ملک مربوط می‌شود:
- Taşınmaz Tipi/No (نوع و شماره ملک) – نشان میدهد که ملک چه نوع کاربری دارد (مسکونی، تجاری، کشاورزی و…).
- Edinme Sebebi (دلیل انتقال مالکیت) – توضیح میدهد که ملک از چه طریقی به مالک فعلی رسیده است (خرید، ارث، هدیه و…).
- İşlem Bedeli (ارزش معامله) – مبلغی که برای خرید ملک ثبت شده است.
- Konum Bilgisi (اطلاعات مکان) – شامل اطلاعاتی درباره موقعیت دقیق ملک و ممکن است یک کد QR برای دسترسی سریع به اطلاعات ملک داشته باشد.
- Tescil Tarihi/Yevmiye No (تاریخ ثبت و شماره روزنامه رسمی) – اطلاعات مربوط به زمان و شماره ثبت رسمی ملک در دفاتر اسناد و املاک.
روش بررسی سند تاپو به چه صورت است؟
- حتماً از فروشنده بخواهید نسخه رسمی تاپو را ارائه دهد.
- با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک صحت سند را بررسی کنید.
- اطمینان حاصل کنید که سند رهنی یا وثیقه‌ای نیست (در صورت داشتن بدهی، ممکن است مشکل حقوقی ایجاد شود).
۲. اطمینان از عدم وجود بدهی یا تعهدات مالی
بعضی املاک دارای بدهی‌های مالیاتی، وام‌های معوقه یا هزینه‌های پرداخت‌نشده شهرداری هستند که بعد از خرید، به مالک جدید منتقل می‌شود. برای جلوگیری از این مشکل:
– قبل از خرید، از شهرداری منطقه (Belediye) استعلام بگیرید که ملک بدهی مالیاتی ندارد.
– در صورت خرید از پروژه‌های در حال ساخت، مطمئن شوید که شرکت سازنده هیچ بدهی بانکی به ملک ندارد.
۳. بررسی نوع کاربری ملک
گاهی اوقات املاکی با کاربری غیرمسکونی به عنوان ملک مسکونی فروخته می‌شوند. برای جلوگیری از این اشتباه:
– در سند نوع کاربری ملک را بررسی کنید (مسکونی، تجاری، کشاورزی و…).
– اگر قصد تغییر کاربری دارید، از شهرداری بپرسید که آیا امکان تغییر کاربری وجود دارد؟
۴. استعلام از اداره ثبت املاک درباره پروژه‌های شهری
برخی املاک در مسیر پروژه‌های توسعه شهری قرار دارند (مثلاً ممکن است در طرح تخریب یا نوسازی باشند).
حتماً قبل از خرید از اداره ثبت اسناد و شهرداری استعلام بگیرید که ملک در چنین طرح‌هایی قرار ندارد.
۵. دریافت تأییدیه پایان کار برای املاک نوساز
اگر قصد خرید ملک نوساز را دارید، از سازنده بخواهید مدرک پایان کار (İskan Belgesi) را ارائه دهد. این سند نشان میدهد که ساختمان طبق استانداردهای قانونی ساخته شده و مشکلی برای سکونت ندارد.
بنابراین اگر نکات ذکر شده را بخواهیم به طور خلاصه بیان کنیم، مراحل زیر را برای چک کردن اسناد باید طی کنید:
- بررسی اصل سند مالکیت در اداره ثبت املاک
- استعلام بدهی‌های مالیاتی و وام‌های بانکی
- اطمینان از کاربری قانونی ملک
- بررسی پروژه‌های شهری و امکان تغییر کاربری
- دریافت تأییدیه پایان کار برای املاک نوساز
2 – خرید بدون کمک از مشاور معتبر (و نکاتی که باید رعایت کنید)
یکی از اشتباهات رایج در خرید ملک در ترکیه، اقدام بدون مشورت با یک مشاور املاک معتبر یا وکیل متخصص است. بسیاری از خریداران، به دلیل اعتماد بیش از حد به فروشندگان یا اطلاعات ناقص، در دام معاملات مشکل‌دار می‌افتند. در ادامه، مهم‌ترین نکاتی را بررسی می‌کنیم که باید در این مورد رعایت کنید.
۱. انتخاب یک مشاور املاک دارای مجوز
چرا داشتن مشاور مهمه؟
مشاوران معتبر با قوانین ترکیه، مناطق مناسب سرمایه‌گذاری و روند خرید آشنا هستند و می‌توانند از بروز مشکلات جلوگیری کنند.
- حتماً از مشاور بخواهید مدرک ثبت رسمی و مجوز فعالیت از اتحادیه مشاوران املاک ترکیه (Ticaret Odası veya Emlakçılar Odası) را نشان دهد.
- بررسی کنید که آیا مشاور در پورتال‌های معتبر املاک ترکیه فعالیت دارد یا خیر.
- درباره سابقه و نظرات مشتریان قبلی تحقیق کنید.
۲. استفاده از وکیل متخصص املاک
چرا وکیل باتخصص؟
یک وکیل حرفه‌ای می‌تواند قرارداد خرید، سند ملک و وضعیت حقوقی آن را بررسی کند و از وقوع هرگونه کلاهبرداری یا مشکلات حقوقی جلوگیری نماید.
- از وکیلی استفاده کنید که در زمینه املاک و خرید و فروش برای اتباع خارجی تجربه دارد.
- مطمئن شوید که وکیل در اتاق وکلای ترکیه (Türkiye Barolar Birliği) ثبت شده است.
- از وکیل بخواهید استعلام قانونی ملک را از اداره ثبت املاک (Tapu Müdürlüğü) انجام دهد.
۳. عقد قرارداد رسمی و معتبر
بسیاری از خریداران بدون مطالعه قرارداد یا حتی بدون امضای یک قرارداد معتبر، مبلغی را پرداخت می‌کنند که می‌تواند مشکلات زیادی ایجاد کند.
*قرارداد را حتماً به زبان ترکی تنظیم کنید و ترجمه رسمی آن را دریافت کنید.
۴. استعلام ملک و صحت اطلاعات سند (تاپو)
۵. پرهیز از پرداخت‌های غیرقانونی و غیررسمی
- هرگز مبلغی را بدون دریافت رسید معتبر یا قرارداد رسمی پرداخت نکنید.
- ترجیحاً مبلغ را از طریق بانک و به حساب رسمی فروشنده یا شرکت سازنده واریز کنید.
- در صورت خرید از شرکت‌های ساختمانی، بررسی کنید که شرکت مجوز رسمی و پروژه‌های تکمیل‌شده موفق دارد.
بنابراین به طور خلاصه برای رعایت نکات این مرحله قوانین زیررا باید رعایت کنید:
- از مشاوران املاک دارای مجوز و سابقه معتبر کمک بگیرید.
- یک وکیل متخصص در املاک استخدام کنید.
- قرارداد رسمی و قانونی تنظیم کنید.
- استعلام قانونی سند ملک را انجام دهید.
- پرداخت‌ها را از طریق روش‌های قانونی و حساب‌های بانکی انجام دهید.
3 – اهمیت موقعیت و آینده منطقه در خرید ملک ترکیه
یکی از نکاتی که بسیاری از خریداران در هنگام خرید ملک در ترکیه به آن توجه نمی‌کنند، ارزیابی موقعیت جغرافیایی و آینده توسعه منطقه است. برای یک خرید هوشمندانه، تنها به قیمت فعلی ملک توجه نکنید، بلکه موقعیت مکانی و چشم‌انداز آینده منطقه را هم در نظر بگیرید. با تحقیق کافی درباره طرح‌های توسعه، روند رشد قیمت و امکانات موجود در منطقه، می‌توانید سرمایه‌گذاری مطمئن‌تری داشته باشید و از افزایش ارزش ملک در آینده بهره‌مند شوید
۱. تأثیر موقعیت مکانی بر ارزش ملک
محله‌ای که ملک در آن واقع شده، مستقیماً روی قیمت، میزان تقاضا و امکان فروش یا اجاره در آینده تأثیر می‌گذارد. مناطقی که به زیرساخت‌های شهری، مراکز تجاری و حمل‌ونقل عمومی دسترسی بهتری دارند، معمولاً ارزش سرمایه‌گذاری بالاتری دارند.
- بررسی کنید که منطقه به مراکز مهمی مانند مدارس، بیمارستان‌ها، مراکز خرید و ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی دسترسی آسان داشته باشد.
- از وضعیت امنیت محله و کیفیت زندگی ساکنان ان مطمئن شوید.
- اگر قصد سرمایه‌گذاری دارید، به میزان تقاضا برای اجاره در ان منطقه توجه کنید.
۲. تأثیر پروژه‌های توسعه‌ای بر آینده منطقه
برخی مناطق ترکیه در حال رشد و توسعه هستند و در آینده شاهد افزایش قیمت خواهند بود، در حالی که برخی دیگر ممکن است تحت تأثیر طرح‌های شهری یا تغییرات جمعیتی، به مرور زمان ارزششان کاسته شود.
- قبل از خرید، از شهرداری منطقه استعلام بگیرید که آیا پروژه‌های توسعه‌ای مانند مترو، جاده‌های جدید یا مراکز تجاری در حال اجرا هستند یا خیر؟
- بررسی کنید که منطقه در طرح‌های نوسازی شهری یا پروژه‌های بزرگ دولتی قرار دارد، زیرا این موارد می‌توانند ارزش ملک شما را چندین برابر کنند.
۳. روند رشد قیمت در منطقه
برخی محله‌ها به دلیل موقعیت خاص، رشد اقتصادی یا جذب سرمایه‌گذاری‌های جدید، طی چند سال آینده با افزایش قیمت روبه‌رو خواهند شد. بررسی روند گذشته و پیش‌بینی‌های آینده می‌تواند به شما در انتخاب بهتر کمک کند.
- آمار افزایش قیمت املاک در سال‌های اخیر در آن منطقه را بررسی کنید.
- با مشاوران املاک محلی مشورت کنید تا از پتانسیل رشد منطقه مطلع شوید.
- اگر منطقه‌ای در حال توسعه است، بررسی کنید که آیا زیرساخت‌های شهری به‌درستی پیش می‌روند یا نه، زیرا برخی پروژه‌های ناتمام ممکن است ارزش ملک را کاهش دهند.
4 – ریسک‌های پرداخت مبلغ بدون قرارداد معتبر در خرید ملک ترکیه
یکی از اشتباهات رایجی که برخی خریداران ملک در ترکیه مرتکب می‌شوند، پرداخت وجه بدون داشتن یک قرارداد رسمی و معتبر است. این کار می‌تواند مشکلات قانونی و مالی جدی به همراه داشته باشد، زیرا در صورت بروز هرگونه اختلاف، بدون یک سند قانونی، اثبات ادعای خود بسیار دشوار خواهد بود.
۱. چرا قرارداد معتبر ضروری است؟
قرارداد خرید ملک تنها یک توافق ساده نیست، بلکه یک سند حقوقی الزام‌آور است که حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده را مشخص می‌کند. در این قرارداد تمام جزئیات معامله، از جمله مشخصات ملک، مبلغ پرداختی، شرایط پرداخت، تاریخ انتقال سند و ضمانت‌های قانونی ذکر می‌شود.
- بدون قرارداد معتبر، ممکن است فروشنده بعد از دریافت مبلغ اولیه، شرایط را تغییر دهد یا حتی ملک را به شخص دیگری نیز بفروشد.
- در صورت بروز مشکل، امکان پیگیری قانونی برای خریدار بسیار دشوار خواهد شد.
- وجود قرارداد باعث می‌شود که تمامی شرایط خرید به صورت شفاف مشخص باشد و هیچ ابهامی در معامله باقی نماند که بعدا باعث بروز مشکل شود.
۲. چه مواردی باید در قرارداد ذکر شود؟
قبل از پرداخت هر مبلغی، اطمینان حاصل کنید که قرارداد شامل این موارد باشد:
مشخصات دقیق ملک: شامل شماره تاپو، آدرس دقیق، متراژ و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، زمین و …).
مبلغ کل و نحوه پرداخت: تمامی پرداخت‌ها باید در قرارداد ذکر شوند، از جمله پیش‌پرداخت، اقساط و نحوه واریز وجه.
تاریخ انتقال سند: مشخص شود که چه زمانی ملک به نام خریدار منتقل خواهد شد.
ضمانت‌های حقوقی: در صورتی که ملک وام یا بدهی داشته باشد، فروشنده متعهد به پرداخت آن شود.
شرایط فسخ قرارداد: در صورتی که فروشنده یا خریدار تعهدات خود را انجام ندهند، وضعیت معامله چه خواهد شد؟
۳. نحوه پرداخت امن و قانونی
- هرگز مبلغی را به صورت نقدی و بدون دریافت رسید رسمی پرداخت نکنید.
- پرداخت‌ها را از طریق بانک و به حساب رسمی فروشنده یا شرکت سازنده واریز کنید.
- ترجیحاً از یک وکیل املاک برای تنظیم قرارداد و نظارت بر پرداخت‌ها استفاده کنید.
- در صورت خرید اقساطی، مطمئن شوید که تمامی شرایط در قرارداد به‌طور شفاف ذکر شده است.
