وبلاگ
ترندهای جدید چیست؟
-
- 3 دی 1403
- املاک و مستغلات
- (0)
- 03 Seconds
راهنمای جامع اجاره ملک در ترکیه: نکات کلیدی و الزامات قانونی
نکات کلیدی درباره اجاره دادن ملک در ترکیه
ترکیه به دلیل موقعیت جغرافیایی منحصربه‌فرد، اقتصاد پویا و شرایط جذاب سرمایه‌گذاری، یکی از مقاصد محبوب برای سرمایه‌گذاران و مهاجران از سراسر جهان است. اجاره ملک در ترکیه به‌عنوان یکی از روش‌های بهره‌برداری از سرمایه‌گذاری در این کشور بسیار موردتوجه قرار گرفته است. خرید ملک در این کشور علاوه بر سود اقتصادی، امکان دریافت اقامت را نیز فراهم می‌کند. در این مقاله به مهم‌ترین نکات و قوانین مرتبط با اجاره دادن ملک در ترکیه می‌پردازیم.
1. اهمیت موقعیت مکانی ملک
محل قرارگیری ملک، ابعاد و امکانات آن تاثیر مستقیمی بر تعیین نرخ اجاره دارد. برای مثال، اجاره‌بهای املاک مسکونی یا تجاری در شهر استانبول در مناطق توریستی معمولا به دلیل جذابیت‌های گردشگری و اقتصادی، بسیار بالاتر از سایر مناطق است. حاشیه تنگه بسفر، مناطقی با منطره جنگل و دریا، مناطق مرکزی ویا نزدیکی به امکانات رفاهی عمومی همچون حمل و نقل عمومی، بیمارستان ها، اتوبان ها، دانشگاه ها، مدارس و مراکز خرید نیز بر ارزش اجاره‌بها تاثیرگذارند.
2. ضرورت استفاده از مشاوران متخصص
برای آگاهی از قوانین و شرایط اجاره ملک در ترکیه، همکاری با مشاوران و وکلای متخصص توصیه می‌شود. این همکاری به شما کمک می‌کند تا فرآیند اجاره ملک در ترکیه را به‌صورت صحیح و قانونی انجام دهید و از مشکلات احتمالی جلوگیری کنید. این امر به‌ویژه برای افرادی در ترکیه اقامت ندارند، به کاهش ریسک‌ها، پیشگیری از هرگونه سوءاستفاده، و انجام فرآیند اجاره به‌صورت قانونی و دقیق کمک می‌کند. مشاوران متخصص ما می‌توانند شما را با جزییات قانونی، نکات مالیاتی، و بهترین شیوه‌های مدیریت اجاره آشنا کنند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری نمایند.
3. روش‌های اجاره ملک
دو روش اصلی برای اجاره ملک در ترکیه وجود دارد که هر دو می‌توانند به موفقیت در فرآیند اجاره ملک در ترکیه کمک کنند:
- مستقیم: این روش شامل ارتباط مستقیم میان مالک و مستاجر برای تنظیم قرارداد و مدیریت تمام جزییات اجاره است. به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و نیاز به آشنایی کامل با زبان، مناطق، قوانین محلی، و همچنین انجام مواردی مانند پرداخت مالیات و ثبت اطلاعات و… این روش برای افرادی که در ترکیه اقامت ندارند چالش‌برانگیز است. در صورت عدم آگاهی از فرآیندهای قانونی، ممکن است مشکلاتی مانند سوءبرداشت از مفاد قرارداد یا جریمه‌های مالیاتی به وجود آید.
- غیرمستقیم: این روش شامل استفاده از خدمات آژانس‌های املاک، وکلای حرفه‌ای، و مشاوران معتبر است که می‌توانند تمامی مراحل اجاره را از ابتدا تا انتها مدیریت کنند. آژانس‌های املاک با داشتن آگاهی کامل از قوانین محلی و بازار ملک، بهترین گزینه‌ها را برای اجاره معرفی کرده و تمام مدارک و فرآیندهای قانونی را به‌درستی تنظیم می‌کنند. وکلا نیز با بررسی دقیق قراردادها، از هرگونه ابهام یا سوءاستفاده جلوگیری می‌کنند. این روش به‌ویژه برای سرمایه‌گذاران خارجی توصیه می‌شود، زیرا از پیچیدگی‌های قانونی، مشکلات زبانی، و احتمال بروز خطا در فرآیند اجاره پیشگیری می‌کند. همچنین، استفاده از این خدمات باعث صرفه‌جویی در زمان و اطمینان از انجام معامله‌ای امن و شفاف خواهد شد.
4. قوانین و مقررات اجاره در ترکیه
عدم وجود رهن
برخلاف ایران، در ترکیه مبلغی به عنوان رهن دریافت نمی‌شود. اما ودیعه (Deposit) به‌عنوان ضمانت مرسوم است.
انواع قراردادهای اجاره
قراردادهای اجاره ملک در ترکیه به دو دسته تقسیم می‌شوند:
- کوتاه‌مدت: از چند روز تا یک سال برای تعطیلات یا اقامت موقت.
- بلندمدت: بیشتر از یک سال، برای اقامت‌های طولانی‌مدت.
ودیعه
مالک می‌تواند مبلغی معادل یک یا دو ماه اجاره را به‌عنوان ودیعه درخواست کند. این مبلغ در پایان قرارداد و در صورت تحویل سالم ملک به مستاجر بازگردانده می‌شود.
رعایت نگهداری از ملک
مستاجر موظف است ملک را به همان صورتی که در ابتدای قرارداد تحویل گرفته، بازگرداند. به‌عنوان مثال، اگر ملک رنگ‌شده تحویل داده شود، باید به همان صورت تحویل داده شود.
افزایش اجاره‌بها
طبق قوانین کشور ترکیه، درصد افزایش اجاره‌بها در پایان قرارداد سالانه، به‌صورت رسمی سوم هر ماه اعلام می‌شود و بر اساس نرخ تورم همان ماه نسبت به ماه مشابه در سال گذشته محاسبه می‌گردد. یعنی اگر پایان ویا موعد تمدید قرارداد ملک شما در ماه هشتم سال میلادی است، افزایش اجاره بها طبق نرخ اعلامی رسمی توسط دولت در ماه هشتم صورت خواهد گرفت. این نرخ به‌طور رسمی توسط اداره آمار ترکیه (TÜİK) منتشر شده و به‌عنوان مبنای قانونی برای تنظیم اجاره‌بها مورد استفاده قرار می‌گیرد.
5. تخلیه ملک
- مالک: بدون دلیل موجه حق درخواست تخلیه ملک قبل از پایان قرارداد را ندارد. این دلایل می‌تواند شامل مواردی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر، استفاده غیرمجاز از ملک (مانند تبدیل آن به محل کسب‌وکار بدون اطلاع مالک)، یا آسیب عمدی به ملک باشد. در صورت بروز چنین شرایطی، مالک موظف است از طریق مراجع قانونی و با ارائه مدارک معتبر، درخواست تخلیه را ثبت کند. همچنین مالک باید مدت زمان قانونی برای اخطار تخلیه را رعایت کند تا از بروز اختلافات بیشتر جلوگیری شود.
- مستاجر: موظف است دو ماه پیش از تخلیه، مالک را مطلع کند. این اطلاع‌رسانی می‌تواند به‌صورت کتبی یا از طریق یک توافق رسمی انجام شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود. مستاجر همچنین باید اطمینان حاصل کند که تمامی تعهدات مالی خود از جمله پرداخت اجاره‌بها و هزینه‌های قبوض را پیش از تخلیه تسویه کرده باشد. در صورتی که مستاجر بدون اطلاع مالک و قبل از مدت تعیین‌شده ملک را ترک کند، ممکن است با عواقب قانونی و جریمه‌های مرتبط مواجه شود. این قوانین به‌منظور حفاظت از حقوق مالک و ایجاد شفافیت در فرآیند تخلیه طراحی شده‌اند.
6. پرداخت اجاره و قبوض
- پرداخت اجاره: تمامی پرداخت‌ها باید از طریق انتقال بانکی ویا ارسال از طریق اداره پست (PTT) انجام شود؛ در غیر این صورت به‌عنوان فرار مالیاتی تلقی می‌شود و می‌تواند پیامدهای قانونی سنگینی به همراه داشته باشد. این الزام به‌منظور اطمینان از شفافیت مالی و رعایت قوانین مالیاتی وضع شده است. همچنین، استفاده از انتقال بانکی، مدرکی مستند از پرداخت‌ها فراهم می‌کند که در صورت بروز هرگونه اختلاف میان مالک و مستاجر می‌تواند به‌عنوان سند معتبر مورد استفاده قرار گیرد. در صورتی که پرداخت اجاره به‌صورت نقدی انجام شود، مستاجر موظف است از طریق اداره پست (PTT) اقدام کند و به‌طور رسمی اعلام نماید که مبلغ اجاره را به مالک ارسال کرده است. این روش نیز به‌عنوان مدرکی معتبر ثبت می‌شود و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند. مالک و مستاجر هر دو باید شماره حساب بانکی یا اطلاعات دقیق روش پرداخت را در قرارداد ذکر کنند تا از صحت فرآیند پرداخت اطمینان حاصل شود.
- قبوض و شارژ: هزینه به تغییر مالکیت قبوض و پرداخت هزینه قبوض آب، برق، گاز و شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است.
7. مدارک موردنیاز برای اجاره ملک
برای عقد قرارداد اجاره ملک در ترکیه، ارائه مدارک زیر الزامی است:
- پاسپورت معتبر.
- کیملیک معتبر یا برگه درخواست اقامت (برای اتباع خارجی).
8. ثبت اطلاعات در سیستم Giykimbil
در صورت اجاره ملک به‌صورت کوتاه‌مدت، مالک موظف است اطلاعات مستاجر و ملک را در سیستم Giykimbil ثبت کند. عدم ثبت این اطلاعات منجر به جریمه خواهد شد.
9. مالیات بر اجاره
مالیات بر درآمد اجاره خانه برای کسانی که خانه‌های خود را اجاره می‌دهند، در چارچوب قانون مالیات ترکیه در سال 2024 با نرخ‌های مشخصی تنظیم شده است:
- تا ۷۰،۰۰۰ لیر ترکیه: ۱۵٪
- ۷۰،۰۰۰ تا ۱۵۰،۰۰۰ لیر ترکیه: ۱۰،۵۰۰ لیر ترکیه به اضافه ۲۰٪ از مبلغ مازاد بر ۷۰،۰۰۰ لیر ترکیه
- ۱۵۰،۰۰۰ تا ۳۷۰،۰۰۰ لیر ترکیه: ۲۶،۵۰۰ لیر ترکیه به اضافه ۲۷٪ از مبلغ مازاد بر ۱۵۰،۰۰۰ لیر ترکیه
- ۳۷۰،۰۰۰ تا ۱،۹۰۰،۰۰۰ لیر ترکیه: ۸۵،۹۰۰ لیر ترکیه به اضافه ۳۵٪ از مبلغ مازاد بر ۳۷۰،۰۰۰ لیر ترکیه
- بیش از ۱،۹۰۰،۰۰۰ لیر ترکیه: ۴۰٪ از کل مبلغ
فرض کنید درآمد اجاره سالانه شما ۱۲۰،۰۰۰ لیر ترکیه باشد. در این صورت:
- برای ۷۰،۰۰۰ لیر اول، ۱۵٪ مالیات پرداخت می‌کنید (۷۰،۰۰۰ لیر ترکیه × ۱۵٪ = ۱۰،۵۰۰ لیر ترکیه).
- برای ۵۰،۰۰۰ لیر باقی‌مانده (۱۲۰،۰۰۰ لیر ترکیه – ۷۰،۰۰۰ لیر ترکیه)، مبلغ ثابت ۱۰،۵۰۰ لیر ترکیه به اضافه ۲۰٪ مالیات از مبلغ مازاد پرداخت می‌کنید (۱۰،۵۰۰ لیر ترکیه + (۵۰،۰۰۰ لیر ترکیه × ۲۰٪) = ۲۰،۵۰۰ لیر ترکیه).
بنابراین، کل مالیات پرداختی شما در سال ۳۱،۰۰۰ لیر ترکیه خواهد بود (۱۰،۵۰۰ لیر ترکیه + ۲۰،۵۰۰ لیر ترکیه).
در چه شرایطی مالیات بر اجاره ملک به عهده مستاجر است؟
بر اساس قوانین مالیاتی ترکیه، درصورتی که ملکی را اجاره کردید، وظیفه پرداخت مالیات بر اجاره بر عهده شما خواهد بود. این قانون به این دلیل تصویب شده که صاحب ملک فعالیت اقتصادی نداشته و موظف به پرداخت مالیات ملک خود نیست و این شما هستید که از طریق آن ملک درآمد دارید.
بنابراین افرادی موظف به پرداخت مالیات بر اجاره هستند که ملکی را به عنوان محل کار اجاره کنند. میزان استوپاژ تعیین شده در سال 2024 معادل 20 درصد اجاره ماهانه است. به عنوان مثال در صورتی که اجاره ماهانه شما 100,000 لیر باشد ماهانه 20,000 لیر یا سالانه 240,000 لیر باید به عنوان استوپاژ به حساب دولت پرداخت کنید.
10. نکات تکمیلی
- برای درخواست اقامتِ افردا خارجی، مستاجر باید اجاره‌نامه رسمی ثبت شده در دفاتر نوتر (NOTER) و قبوض به انتقال مالکیت داده شده را به اداره ثبت نفوس ارائه دهد.
- قرارداد اجاره باید رسمی (نوتر شده) و ثبت‌شده در سامانه e-devlet باشد؛ قراردادهای شخصی اعتبار قانونی ندارند.
چرا استفاده از خدمات مشاوره ضروری است؟
فرآیند اجاره دادن ملک در ترکیه ممکن است برای افرادی که در کشور ترکیه اقامت ندارند چالش‌برانگیز باشد. مشاوران متخصص می‌توانند به شما در تمامی مراحل از تنظیم قرارداد تا انجام امور مالیاتی کمک کنند.
پیشنهاد ما: مجموعه ما با ارائه خدمات حرفه‌ای در زمینه اجاره ملک، از ابتدا تا انتهای فرآیند در کنار شماست. برای دریافت مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید.
اگر شما هم تجربه‌ای در اجاره دادن ملک در ترکیه دارید، خوشحال می‌شویم در بخش نظرات با ما به اشتراک بگذارید!
